Wo Steuerpflichtige in die Falle tappen
Viele Verkäufer vergessen, dass die 3 % nur eine Vorauszahlung sind. Ist die tatsächliche Steuer höher, muss die Differenz fristgerecht gezahlt werden; ist sie niedriger, muss die Erstattung beantragt werden. Nichts zu tun bedeutet Bußgeld oder verlorene Erstattung.
So wird der Gewinn berechnet
| Posten | Behandlung |
|---|---|
| Verkaufspreis | Laut Urkunde |
| Verkaufskosten | Maklerprovision, Plusvalía, Anwalt, Energieausweis |
| Kaufpreis | Laut Kaufurkunde |
| Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar, Grundbuch, Anwalt |
| Verbesserungen | Belegte, wertsteigernde Arbeiten |
| Abschreibung | Abgezogen, wenn vermietet und Abschreibung geltend gemacht wurde |
Der Einbehalt von 3 %
Der Käufer zahlt innerhalb eines Monats 3 % des Preises für den Verkäufer an das Finanzamt, mit dem Modelo 211. Die Erklärung des Verkäufers vergleicht dann die tatsächliche Steuer mit diesen 3 %. Siehe den Einbehalt von 3 % erklärt.
Frist und Erstattung
Der Verkäufer reicht das Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach der Monatsfrist des Käufers ein, praktisch vier Monate nach dem Verkauf. Übersteigen die 3 % die Steuer, wird die Erstattung in derselben Erklärung beantragt und auf ein Konto gezahlt, was einige Monate dauern kann.
Kommunale Plusvalía
Daneben besteuert die Gemeinde den Wertzuwachs des Bodens. Sie zahlt normalerweise der Verkäufer, und sie ist als Verkaufskosten abziehbar. Siehe Plusvalía.
Residenten und Befreiungen
Residenten werden stattdessen nach dem Spartarif besteuert und können bei Reinvestition in eine neue Hauptwohnung oder ab 65 befreit sein. EU- und EWR-Nichtresidenten können in manchen Fällen die Reinvestitionsbefreiung ebenfalls nutzen. Siehe Befreiung für die Hauptwohnung.
Ein veranschaulichendes Beispiel
Typische Situation aus unserer Praxis, kein bestimmter Mandant. Ein schwedischer Verkäufer verkaufte eine Villa in Calvià für 1,2 Millionen Euro, gekauft für 800.000. Der Käufer behielt 36.000 Euro ein. Nach Kaufnebenkosten, belegten Renovierungen und Verkaufskosten betrug der tatsächliche Gewinn 240.000 Euro und die Steuer 45.600 Euro; der Verkäufer zahlte die Differenz von 9.600 Euro fristgerecht.
Wie Castell.tax Ihnen hilft
Wir erledigen jedes Jahr die spanischen Steuern nicht ansässiger Eigentümer: fiktive Einkünfte, vierteljährliche Mieterklärungen, die Steuer beim Verkauf und die Erstattung der 3 %. Wir arbeiten auf Deutsch und Englisch, per E-Mail und Videocall, ohne dass Sie nach Spanien reisen müssen. Wir prüfen auch Vorjahre und berichtigen sie, bevor das Finanzamt schreibt. Siehe unseren Service für Nichtresidenten oder fragen Sie ein Festpreisangebot an.
Diese Seite wird von Castell.tax veröffentlicht, der Steuerpraxis von Castell.law in Palma de Mallorca. Es handelt sich um allgemeine Informationen; Steuerregeln und Sätze ändern sich, prüfen Sie Ihren Fall daher vor der Erklärung mit uns.
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Schildern Sie uns Ihre Lage oder schicken Sie das erhaltene Schreiben. Ein Steuerberater sagt Ihnen, was gilt, was es kosten könnte und was einzureichen ist.
Häufige Fragen
Welchen Satz zahlen Nichtresidenten auf Immobiliengewinne?
19 % auf den Gewinn.
Sind die 3 % die endgültige Steuer?
Nein, eine Vorauszahlung; der Verkäufer erklärt danach die Differenz.
Kann ich Renovierungskosten abziehen?
Ja, belegte Verbesserungen erhöhen den Anschaffungswert.
Was, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Dann fällt keine Steuer an, und die 3 % können vollständig zurückgefordert werden.